Useful Information
The Algarve is the southernmost region of continental Portugal. It has an area of approx. 5,000 km2 and incorporates 16 municipalities (called concelhos or municípios in Portuguese).
The region has its administrative center in the city of Faro, where both the region's international airport and public university, the University of Algarve, are located. The region is subdivided into two zones, one to the West (Barlavento) and another to the East (Sotavento). Tourism and related activities are extensive and make up the greatest part of the Algarve's summer economy. Production of food which includes fish and other seafood, different types of fruit, vegetables as well as wine and cork are also economically important in the region.
There is also no shortage of high-quality beaches. The sand stretches as far as the eye can see, framed by golden cliffs, small islands that mark the border between the Ria Formosa and the sea. The sea is usually calm and relatively warm and invites you to go for long swims or enjoy water sports. And then there are the mountains and the Algarve hinterland where people live in relative harmony with nature and cultivate traditions that they are happy to share with visitors.
Renowned for an easy and relaxed lifestyle, over 360 days of sunshine, a high feeling of safety and security for both residents and tourists and a still relatively low cost of living ... all these elements make the Algarve a perfect place to live!
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
2. Ich habe mich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt. Welcher ist der nächste Schritt? Der nächste Schritt besteht darin, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Anders als in Deutschland übt der Notar in Portugal nur eine reine Beurkundungsfunktion aus, d.h. er formalisiert den Akt. Die Beratung und Vertrags-gestaltung obliegt hingegen dem Rechtsanwalt. Es ist der Rechtsanwalt, der überprüft, ob die Immobilie unbelastet ist, ob Vorkaufs-rechte existieren, ob das Haus legal errichtet wurde, ob die Angaben im Grundbuch zutreffen, ob der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer ist, etc. Ihm wird in der Regel eine Vollmacht erteilt, mit der er das Geschäft von Anfang bis Ende abwickeln kann. Der Rechtsanwalt übernimmt auch die Funktion eines Treuhänders. Der Käufer überweist den Kaufpreis (mitsamt den Kaufneben-kosten) auf das Fremdgeldkonto des Rechtsanwaltes. Da das Eigentum an der Immobilie bereits mit dem Kaufvertrag übergeht, wird der Kaufpreis vom Rechtsanwalt per Bankscheck Zug-um-Zug mit dem Vertragsabschluss bezahlt (s. Frage 5). In Deutschland geht das Eigentum an der Immobilie hingegen erst mit dem Grundbucheintrag, der sog. Auflassung, auf den Käufer über. Ein wichtiger Unterschied!
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
4. Gibt es eine Art Auflassungsvormerkung im portugiesischen Recht? Das ist eine berechtigte Frage. Zwischen dem Abschluss des Kaufvorvertrages und der Beurkundung des Kaufend-vertrages könnte der Verkäufer nämlich die Immobilie an einen Dritten verkaufen oder die Immobilie könnte durch Gläubiger des Verkäufers gepfändet werden. Eine Auflassungsvormerkung deutschrechtlicher Prägung, die einen Anspruch auf Eigentumserwerb sichert, gibt es in Portugal nicht. Der Kaufvorvertrag kann jedoch in das portugiesische Grundbuch eingetragen werden. Damit er allerdings den vollen grundbuchrechtlichen Schutz gewährt, muss dem Vorvertrag sog. dingliche Wirkung verliehen werden. Die Verleihung von dinglicher Wirkung setzt die Beurkundung des Vertrages voraus, d.h. die bloße nterschriftenbeglau-bigung (s. unter Frage 3) genügt nicht. Aufgrund der damit verbundenen strengen Formvorschriften kommt dies selten vor.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
6. Kann ich die Immobilie alleine kaufen, auch wenn ich verheiratet bin? Besitzen beide Ehegatten die deutsche Staatsangehörigkeit, findet in Portugal das deutsche Ehegüterrecht Anwendung. Das Güterrecht befasst sich mit den Vermögensverhältnissen der Ehegatten. Das deutsche Güterrecht unterscheidet zwischen den Güterständen der Zugewinngemeinschaft, der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft. Haben die Ehegatten vor oder nach der Eheschließung keinen (anderslautenden) notariellen Ehevertrag abgeschlossen, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der Name “Zugewinngemeinschaft“ suggeriert, dass den Ehegatten immer alles zusammen gehört. Das Gegenteil ist aber der Fall! Die Zugewinngemeinschaft unterscheidet sich in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse der Ehegatten nicht von der Gütertrennung. Sind Sie demnach im deutschen Güterstand der Zugewinn-gemeinschaft verheiratet und treten nur Sie als Käufer im Rahmen des Immobilienkauf-vertrages in Portugal auf, werden nur Sie Eigentümer der Immobilie.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
1. Wenn ich eine Immobilie über einen Makler kaufe, muss ich Maklerprovision zahlen? Nein. Die Maklerprovision schuldet der Verkäufer der Immobilie. Die Provision beträgt in der Regel 5 % des Kaufpreises zzgl. 23 % MwSt. Der Maklervertrag unterliegt der Schriftform. Wenn Sie keinen schriftlichen Maklervertrag abgeschlossen haben, steht bereits fest, dass Sie keine Provision schulden. Als Käufer schulden Sie nur dann die Provision, falls Sie dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt haben. Bloßer Email-Verkehr genügt dieser Schriftform nicht. Es muss vielmehr ein ordentlicher Vertrag abgeschlossen werden, der den im Gesetz vorgeschrieben Mindestinhalt aufweisen muss.
13. Welche Steuern fallen beim Kauf an und welche Steuern muss ich als Immobilieneigen- tümer jährlich zahlen? Beim Kauf einer Immobilie fallen Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt von mehreren Faktoren, insbesondere von der Höhe des Kaufpreises, ab. Die Höhe der Stempelsteuer beträgt 0,8 % des Kaufpreises. Eigentümer von Immobilien zahlen die jährliche Grundsteuer, die bei Gebäuden in der Regel 0,4% des sog. Steuerwertes beträgt.
14. Darf ich das erworbene Wohnhaus an Touristen vermieten oder dürfen das nur Hotels? Sie dürfen Ihr Wohnhaus an Touristen vermieten. Die Vermietung für kurze Dauer, üblicherweise an Touristen, setzt aber eine Art „Vermietungslizenz“ voraus. Ferner muss der Gewerbe- treibende seine Vermietungs-tätigkeit beim portugiesischen Finanz- und Sozialversicher-ungsamt anmelden, da die Mieterträge in Portugal zu versteuern sind und es sich um ein sozialversicherungs-pflichtiges Gewerbe handelt.
15. Habe ich steuerliche Vorteile, wenn ich die Immobilie als Erstwohnsitz kaufe? Je nach Höhe des Kaufpreises fällt die Höhe der Grunder-werbsteuer niedriger aus, wenn Sie die Immobilie als Erst-wohnsitz kaufen. Der Kauf der Immobilie als Erstwohnsitz setzt die steuerliche Regis-trierung als „Steuerresident“ (s. Frage 8) voraus. Dies ermöglicht Ihnen, den sog. steuerlichen Sonderstatus "residente não habitual" zu beantragen, allerdings in der neuen etwas eingeschränkten Fassung, die seit dem 1.1.2024 gilt.
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